【苦手克服】都市計画法の攻略!その1

ものすごーく期間が空きましたが、続きを書いていきます。ペースはゆっくりかもしれませんが、2021年10月の試験までに書きたいことは全部書くつもりなので、ゆっくりお付き合いいただけると嬉しいです。

今日は都市計画法の攻略について。

 

永遠に理解できなかった2019年

2019年に宅建受験をしたとき、法令上の制限は本当に苦手で(というか苦手じゃない科目を探すほうが難しい感じでしたけど)、いつまでたっても得点源にならない分野でした。そのなかでも特に苦労したのが、今回取り上げる都市計画法と、建築基準法都市計画法は似たような用語が目白押しで(なんとか地区っていうのが多すぎ!)それをひとつひとつどんな地区なのか、どんな適用があるのか…などなど覚えることもたくさんあって、もう何が何だかさっぱりわからず。教科書を読んで、なんとなーく理解をして、問題を解いて…だけど少し時間を置くとすっかり忘れてまた1からやり直し。そんなことを何度か繰り返しながら、それで覚えられれば良いんでしょうけど、実際はさっぱり理解が進まない状況で。これじゃだめだ、となんとか打開策を見出すことにしました。それが…2019年の夏ごろだったんじゃないかと思います。

 

「自分が理解できれば良い」図解をつくる

試験前の夏なんて過去問を回し始める時期なので、明らかに勉強の進捗が遅いわけで。もうなりふり構っていられません。そこで、教科書やいつものYou Tube動画なんかを参考にしながら、図解(というかフローチャートのようなもの)を作成することにしました。ここではもう夏前で切羽詰まっているので、「自分が理解できれば良し」と割り切って、多少見づらかったり記述が無理やりだったとしても理解するためのものとして作成しました。

なので本来これは「自分だけが理解できればいい」図なので、公開するのはちょっと…と思ったのですが、かといってこの図を文章で説明できる自信はないので(笑)、アップします。でも、これはあくまで私が自分自身の理解のために作成した図なので、この内容をそのまま勉強ツールにはしないでくださいね。あくまで参考まで、というスタンスでお願いします。

 

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ものすごくごちゃごちゃしていますし、後からどんどん付け足し付け足しをしていっているので、今同じ図を作成するとしても、もっとレイアウトを変えるとは思います。でも勉強しているうちに書き込みが増えていくのは当然だと思うので、ある程度仕方ないかなと思ってはいます、いいんです自分が理解できれば。ちなみにこの図はVer.2で、2020年受験時に改めて作成したものです。原典は2019年受験時に作っているのですが、そのときに作ったものはこれよりももっとごちゃごちゃしていて、これ以上にあちこちに補足事項が羅列されて見づらかったので、そこを一応改善した結果のVer.2です。

この図を、私は問題を解くときに思い浮かべることができるくらいまで活用しました。最初はもちろんできないので、この図を見ながら問題を解いていったのですが、そのうちこの図を(まるで写真を思い出すかのように)頭で思い浮かべることができるようになるまで頭に刷り込みました。都市計画法の勉強については後半はもう教科書は見ずに、このノートの図を見て確認するようにしてました。もうこの図がすべて!みたいな感じで。だからめちゃくちゃ書き込みもしたし、覚えるための工夫もしたつもりです。

 

自分の知っている地域を都市計画法に当てはめる

この図でちょいちょい消しているところがあるんですけど…そこは自分の地元について記述していました。「再開発等促進区」のところにピンクの文字でお台場とか六本木とか都市っぽいって書いてあると思うんですけど(字汚いですが)、こんな感じで自分の地元ではどこに当たるのか*1を調べて書いたりとか、あとは上述のようにお台場六本木のように自分が行ったことあってイメージしやすいところを書いたりとか。そうやって自分の知っている場所と関連付けて覚えることで、再開発等促進区→再開発→ここ20年くらいで再発展した六本木を思い浮かべる→高度利用と都市機能増進だな、みたいに紐づけしてどんな地区かを覚えるように工夫していました。

結構この「自分の知っている場所と関連づける」やり方はイメージがしやくていいです。自分の知っている街がどんな風に変わっていったかというのは、きっと皆さんよくわかっていると思うんですけど、そのなかで「こういう地区計画があるから」→こう変わっていった、というのを調べると結構「だからこういう街になったのか!」と納得することが多かったです。ネットで調べると案外すぐ出てくるし、私はこれで理解も早まったのでおすすめです。用途地域も一緒ですね。イメージできるようにするの、結構大事。

 

動画で細かい知識を補う

あとはいつもの通りYou Tubeで動画を観て情報を補い、理解を深めたのもこの分野攻略には大きいポイントでした。教科書ではあまり扱われていないような細かい情報なども網羅してくださっていたのが先生方の動画だったりしたので、そこで得たことをまたノートに書きこんでいって。そうやって知識を補いつつ、問題を解きつつ、わからないことや新しい情報が出たらこのノート(と教科書)に戻りながら勉強をすすめていきました。

 

ほんとにこの図で点とれるのかな~?って思ったりもしたんですけど、実際2020年度10月試験ではこれで何とかなりました。ちょっと引っ掛けっぽいのもあったんですけど…でも、「都市計画区域に病院必須ってことないだろう」とか「都市計画区域を指定するのが市町村って規模狭くない?都道府県だよなぁ」とか(詳しくは2020年度10月試験問15を見てみてください)、ちょっと思考が必要だったりもしましたが、それプラスこの図でなんとかいけました。なので、ただ表面上だけで覚えるのではなく、ちゃんと「考えて・理解する」ことが必要だったな、とは(試験終わってから)思いましたが。それ(=きちんと考えながら問題を解くこと)を実現できたのは理由付けノートのおかげ。下記で詳しく書いていますが。結局いろんな勉強法(ノート作ったり、解き方工夫したり、動画みたり…)を総合して、合格に近づいていったんですよね、きっと。

 

ochikoboretakken.hatenablog.com

 

次回は都市計画法の開発行為編です。

*1:お台場や六本木が地元ではありませんので、あしからず…笑

法令上の制限の対策(序章)

今日から法令上の制限についての話をしていきます。「もう業法終わり!?」と思うかもしれませんけど、きちんとテキストを読み、問題を解いて自分のものにしていけば直前期でも伸びる分野ですから、たぶん苦手で困る、という人はそこまでいないような気がするので。

同じく直前期でも比較的伸びやすい(と言われている)法令上の制限ですが、私はとても苦労した分野。以前も書いたように、私は覚えるのがとても苦手なので、理屈なしで覚えないといけない法令上の制限は必然的に苦手科目となり、他の科目の足を引っ張り続けました。理屈が解らないわけではないのです、ただ覚えられない。ですが裏を返せば、覚えてしまえば得点源となる科目になる分野だとも思います。結局、「得意分野」とまではいかないものの、2020年の試験では法令税で11点中8点獲得と、まぁまぁのところまでは伸ばすことができたので。

法令上の制限を攻略するにあたり、私はノートが重要なツールとなりました。

ochikoboretakken.hatenablog.com

 

「要点ノート」と呼び使っていたものになります。テキストを読んでも動画を観ても覚えられないわけですから、私の場合、自分で覚えられるように(覚えやすいように)ノートにまとめることがとても重要となってきました。勉強の後半(夏以降)は、この科目については、不明点が出たときテキストよりも自分でまとめたノートに戻ってくることのほうが多くなったくらいです。言うなれば、法令上の制限の苦手克服=要点ノートのまとめ方による!というくらいなので、次回からひとつひとつ実体験を紐解いていきたいと思います。

これまでの記事まとめ(リンク集的な)

記事数が少し多くなってきたので、わかりやすく読みたい記事に飛べるよう、まとめリンクのようなページを作りました。記事アップ次第、随時更新していく予定です。

下記リンクは全てこのブログの記事、もしくはカテゴリーに飛びます。

尚、全記事網羅はしてません。要点と思われるところのみ摘まんでいます。

  • 2019年不合格時の話
  • 2020年合格時の話
    • 再受験決意~勉強開始まで
    • テキストについて
    • 勉強方法について
    • 科目別対策(カテゴリーに飛びます)
    • メンタルケア
    • 受験日前~合格発表後
    • その他

 

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12月試験合格発表に寄せて

少々ご無沙汰しておりました…!仕事が忙しくて帰宅時間が毎日遅く、なかなかブログを書く気力が沸かなかったことと、それに伴う軽い体調不良、そして一度止めてしまうと「今日いいや」となってしまう私の悪いところが出てしまった形となってしまいました。これからももちろん更新は続けますが、自分のペースで無理のない程度で進めていこうと思います。

昨日は12月試験の合格発表でしたね…!!合格された方々、おめでとうございます!そして残念ながら不合格だった方々。私は講師でも知識人でも人生経験が豊富なわけでもないので、偉そうなことは何一つとして言えません。私も2019年に落ちていますし、そしてもっと遡ると学生時代にも落ちています。何度同じ会場に足を運んだか……(私の場合は何度受験しても毎回同じ会場だったので)。特に明確な理由もなくなぁなぁで受験したクチの人間が書くブログですが、もし来年度リベンジするぞ!というのであれば、少しでもこのブログがそういった方々の参考になるようになれれば良いな、と思います。

ちなみに不合格後、翌年再受験を決意するまでのことはこちら↓

 

しばらくブログが空いたついで(?)に書くと、上述の通り私はずっと続けてやっていたことでも、一度止めるモードに突入してしまうとパタリと止めてしまうということがあります。今でさえよくブログ書くのに戻ってきたな、というくらい。ブログをちゃんと再開したのは書きたいことを書ききれていない中途半端さがあったからなのですが、勉強もそうで。せっかく毎日続けていたのに、一度止めたら「今日はいいや」「今日もいいや」、とどんどんダメな方向にズルズルといってしまいがち。だからそうならないためにもモチベーションのキープは大事だと思うのですが、少なくとも2020年になってからは試験日までの9ヶ月近く勉強をし続けたことになります。意思が弱い私でもそれだけの長いスパンで続けられたのは(きっかけはなぁなぁでも)「受かるぞ」という気持ちが強かったからだと思っています。綺麗事に聞こえるかもしれませんが、結構ガチです。

自分の受験理由が安易であることも自覚していたし、覚えが悪いのも重々承知。それでも受かりたいと思ったのは、不合格のときも含めこれまでの勉強の積み重ねを無駄にしたくない思ったのと、あとは自分がやってやれないことはないという自信を付けたかったからなのかもしれないなぁと、今振り返ると思います。頭悪いけど、それでも独学で受かったという…自分で自分に実績をつけたかったというか。モチベーションの保ち方は色々工夫しましたけど、結局自分の気持ちを振り返ると、「受かりたい」というモチベーションをずっと保てたのが大きいのかなと思います。

だから、不合格を知ってなかなか次に向かうのってしんどいと思うんですけど(私はそうだった)、それならそれでいいと思うんですよね。少し休んでも。落ちたからといって今日から明日から勉強せずとも、少し休んで、少し楽しいことして、それでまた勉強しよう、やっぱり受かりたいって思ったのならそこからスタートしてもいいんじゃないかなって。じゃないと、はっきり決意しないまま勉強していても気持ちは乗らないし「ほんとに受かるのかなぁ」ってモヤモヤしながら勉強するのってそれはそれでキツイと思うし、時間が勿体ないし。それなら「やるぞ!!」と決意して(≒覚悟を決めて)からでもいいんじゃないのかなぁ。たしかに不合格を知ってすぐ勉強再開した人からは少し遅れを取るかもしれないけど、私的には今だったら今スタートしても3月にスタートしても進捗にあんまり差がない気がする…(笑)結局は計画を立ててそのとおり進められるかが鍵になってくるだけだし。スタート時期から逆算して合格に持っていけばいいだけなので。それがいいのか悪いのか分からないですけど、でもそう思い込んでいました、勝手に。

そうだ、独学なのだ私は。自分のペースでやれるのが独学!そうポジティブになることもたまには必要です。

【苦手克服】報酬額の計算

引き続き、苦手分野の克服法について。今日は宅建業法の中でも報酬額の計算について取り上げていきたいと思います。昨日までの重要事項説明についてはこちら↓

 

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 報酬額の計算、宅建受験生のどれだけの人たちが得意としているのかわかりませんが、私は大の苦手でした。それこそ試験直前期の10月になっても怪しくて…むしろ当日になっても「100%どんな問題がきても解けるぞ!!」という自信は全然なかったです。

基礎の速算式はちゃんと習得しているんですよ。価格が400万超のときは価格×3%+6万とかそういうやつは。このレベルの問題だったら早々に習得していたので、自信を持って得点できます。では何が苦手なのかというと、売買・交換と貸借でまず混乱するのと、それに加えて媒介とか代理とか報酬特例とかが出てくるともう訳がわからなくなってしまうという。これが本当に、何回やっても覚えられなくて、このときも書きましたけど1日徹底してやっても忘れるという始末。10月になってもそんな調子だったので、正直この項目は捨てたかったんですけど、そうすると(そもそもハードルが高いのに)ますます業法満点が難しくなってしまうので、結局諦めきれませんでした。

でも、報酬額の計算って実はそんなに難しくはないのではないかと後々気づきました。結局は計算なので(計算しなくても解けてしまう年もあるけれど)、重箱の隅をつつくような知識を問うような問題ではなく、いかに考え方をきちんと理解しているか?が問われるというか。だからちゃんと攻略すれば捨てる必要なんてないと思ったんですよね。

やり方を忘れないようにする

それでは具体的にどうやって攻略していくか。私の場合、ちゃんと学べば理解はできたんですね、忘れるだけで。混乱するのは忘れているからなんだと途中で気づいたのでなので基本的には私のべースであるテキスト+動画で概要を押さえて、分野別問題集というルーティン。これを試験日まで10月の頭から毎日最低30分やりました。忘れないようにするためには毎日やるしかないので。ちゃんとテキスト+動画も数日に1回はやっていました。問題を解くことだけやっていると、問題で出てくるところは覚えていられるけれど、その日解かなかった問題についてはまた忘れちゃうので。

 苦手の克服、という割にはかなりシンプルなやり方ですけども、結局報酬額の計算が苦手な理由はやり方を忘れてしまうからだ、ということに気づいてからは、変なことはせずとにかく繰り返すことを地道に続けました。正直、夏くらいまではそこまで苦手意識を持っていなかったんですけど、試験が近づくにつれ、私は基礎しか理解していないんだなということに気づいたんですよね。何が原因で苦手か?をきちんと省みることが、苦手克服の近道だったのかもしれないです。

【苦手克服】重要事項説明書・37条書面(やり方編)

昨日に引き続き、重説の覚え方について。昨日の記事はこちら↓

 

ochikoboretakken.hatenablog.com

 

えっと。昨日も書きましたがオススメはしないやり方です。もっと正当法できちんと理解しながら覚えたほうが絶対にいいと思います。あくまで試験直前の10月に、急いで覚えないといけない!という状況下で完全独自の、私のやり方をご紹介します。

 

概要を整理する

ひとつずつステップを踏んでいきます。まずは35条、37条(以下、重説)、それぞれ概要を整理するところからはじめます。むしろこれができなくて苦労したんですけど。なにが大変かというと、重説のなかに、建物・土地・売買・賃借で説明しないといけない/しなくても良いがあって、かつ35条は区分所有法の場合も考えないといけない。これが訳がわからなくなるのです。私の手持ちのテキストも、正直!それぞれにまとまっているかといえばそうでもなく、注釈で※この項目は貸借で説明する必要はありません。なんて書いてあるだけ、みたいな。もう混乱です。だからまずは、自分が理解できるようにそれぞれの項目を整理することからはじめました。

ひとそれぞれ、もしくはテキストによって分け方は違うのかもしれませんが、私の整理の仕方は、下記のとおり。

【35条】

  • どんな取引でも記載が必要
  • 宅地建物売買で記載必要
  • 宅地建物貸借で記載必要
  • 建物売買貸借で記載必要
  • 建物売買で記載必要
  • 建物貸借で記載不要
  • 宅地貸借で記載必要
  • 区分所有建物で記載必要

【37条】

  • 全ての取引で記載必要
  • 貸借のとき記載不要
  • 定めがあるときだけ記載必要
  • 定めがあっても貸借のとき記載不要

…いまこの整理の仕方について、当時のノートを見直しながら書いているのですが、本当にこんな分け方でいいのか?と今更ながら思いますが…これで点が取れたので大丈夫なのでしょう(たぶん)。ちなみに35条の分け方ってこれでいいの?と不安に駆られたのですが、2019年当時使っていたテキストにはこう分類して書いてあったんですよね。それを参考にして分類したので一応網羅されているはずです(一応2020年に勉強し直したとき、手持ちのテキストで再確認して、2019年のやり方でいけるぞ!と思ったのでこの独自のやり方で突き進むしかないのでした。もうこれで身につけてしまったので)。この整理した項目を前提に、次に進みます。

概要(大枠)を覚える

整理をしたら、それぞれの項目を覚えていきます。この重説項目には罠が色々あって、たとえば「アスベスト使用の有無の調査結果について説明する」という35条の記載項目については、記録が無いからといって宅建業者が調査をする必要はない、といった補足事項があるのですが、この補足事項が結構厄介。試験でもこの補足事項が狙われどころだったりするのですが、まずはそれは横に置いておきます。細かいことは後回しにして、まずは大枠を覚えていくことが先です。

とはいえ、さっき整理した項目だけでも10項目以上あります。その中身について覚えるのは結構大変。そこで私が編み出した方法というのは…

歌にする

です。

好きな曲って、何度も聴いたり口ずさんだりしているうちに覚えるじゃないですか。別に宅建のための曲なんて好きでもなんでもないですけどw、自分で作詞をして歌にして覚えてしまおう、と考えました。いわゆる替え歌を作ろうというわけです。

私はもう、ラップから懐メロからアイドルソングから、ありとあらゆるジャンルから(自分がすでに歌える曲であることを前提として)チョイスして、替え歌を作りまくりました。時には言葉の順番を入れ替えたり、言い替えたりしながら。

えーっと、とてもじゃないけどその中身は載せられません。自分しかわからない略語を作ったりしていたりするので…。それにこれは私の実体験なのですが、これは自分で考えて作った方が圧倒的に覚えます。事実、ゴロとかでなんとかこの重説を攻略しようと試みている人たちはたくさんいて、ブログとかで紹介している内容も拝読したりしたのですが、正直私には覚えられないものばかりで。自分の口に馴染みがないから覚えられないというか…。だけど自分で苦労してつくった歌についてはどんどん覚えることができて、点にもすぐ繋がりました。だから絶対、自分でつくったほうがいいです。

………ひとつだけだったら。

ひとつだけまだ載せられるのがあるので、それならば、まだ。35条書面で、区分所有建物のときに説明しないといけないものについて、の歌です。ほんと、参考までにですけども。

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この歌詞を、星野源さんの『恋』に乗せて歌います。サビの後半部分(君の中~)から上記歌詞に当てはめると、たぶんぴったりサビが終わるはずです。もうこれを、私は通勤の車の中でひたすら歌いましたw

なんで星野源さんの恋なのかというと、たまたまテレビで星野さんが歌っているのを観たからw。ほんとそれだけ。これに当てはめられないかな~お、意外といけるかも!みたいな感じであっさり出来上がりそうだったので、これつくっちゃおう、となったわけです。

もちろんこれは35条区分所有建物の歌詞ですが、他にも(項目が色々組み合わさって出来た歌詞もあるので)5曲くらいありますwどれも今でも空で歌えるくらい、めちゃくちゃ歌い込みましたwこれで重説の大枠を押さえました。これで7割くらいは覚えたことになる、かな?

補足事項を補填する

先ほども書いたように、重説は大枠を覚えるだけでは点が取れません。その覚えた項目がどういうことなのか、記載するのはその内容なのか概要なのかなども含めて細かい補足事項を正確に覚えていきます。正直私も、歌が完成して満足していたところがあったのですが、マジでここは疎かにしてはいけないところです。繰り返しになりますが、この細かいところが狙われるので。これはもう、テキストを読み込み、問題を繰り返し解いて身につけていくしかないかと思います。でも、なんとなくイメージできるのもあったりするんですよね。先ほど書いたアスベストについてもそうですけど、いち宅建業者なだけなのに、わざわざアスベストの有無調べるなんて大変すぎるから、調査までは必要ないのかなぁ、みたいな感じで。そうやってストーリーを作るというか、イメージしながら覚えていくことでより頭に残りやすいのかなと思います(それは概要を覚えるところでもそうですけども)。

 

こうやって私は急激に重説で点が取れるようになりました。とはいえ2019年は確か3問中2問正解だったかな。その1問を落としたのは…やっぱり詰めが甘かったから。2週間の付け焼き刃ではこの程度です。結局は問題演習が結構大事だったりします。重説についてはインプットとアウトプットを同じくらいのバランスでやるのがいいのかもしれません。

【苦手克服】重要事項説明書・37条書面(序章)

最近は雑談のようなことばかり書いていたので、今日からしばらくは苦手をどう克服していったか、についてちゃんと振り返っていきたいと思います。

前にも権利関係の苦手項目について少しだけ書いてはきましたが(苦手分野のカテゴリー参照)、権利関係については苦手な割にどうやってもあまり工夫の仕様がなく、きちんと定義と例外etcを覚えて問題を反復するしか方法はなくて。あとは図を描くとか。だからあまり具体的な対策方法とかを書けないので、ここはさっさと次に進もうと思います。また何か思い出したら権利関係に戻ることもあるかもしれませんが。

 

ということで、今日からは宅建業法の中でも苦手だった項目について書いていこうかと思います。繰り返しになりますが、業法は満点、もしくは落としたとしても19点を狙いにいく科目です。ですので必然的に漏れなく全範囲を網羅しないといけません。当然、苦手があればそれは絶対に放置してはいけない。

全科目苦手!と言ってもいいくらい、苦手科目ばかりだった2019年。もちろん業法も例外ではありません。特に苦手だったのが…35条及び37条書面。いわゆる重要事項説明書と37条契約書の項目(以下、重説)です。私が最初、業法は満点を狙うべし!と聞いたとき、「え、業法満点取れる人いるの?というか重説って点取れるわけ!?」と思っていました。それくらい重説が苦手で…というか全然覚えられなくて。賃借と売買、土地と建物で説明するべき項目が違っているわけですけども、そもそも不動産業界に勤めているわけではない私からしたら、どれも重要な項目に思えてしまって。たとえば台所・浴室・便所などの設備については賃借のときのみ説明が必要なわけですけども、売買だって説明必要じゃないかと感じる。勉強を終えた今はそこで躓くことはないのですが、もう最初は全然覚えられなくて、相当苦労した項目でした。

正直、苦手なのをずーっと放置していた2019年。この項目の苦手克服に乗り出したのは、もう苦手克服とか本来言っていられる時期ではない、2019年の10月上旬のこと。みんなどうやって覚えているんだろう…と思い、色々ネットで調べてはみたものの、即参考になるようなことはどこにも載っていなくて*1。テキストに戻っても文字が羅列されているだけ。でもテキストこのままでは絶対に覚えられない。途方に暮れました。

2020年に受験したときは、YouTube等で講師陣が色々な動画を提供してくださっているのを知っていたので、今だったらそれらに頼ると思うのですが(特にみやざき塾の解説はわかりやすかったので、もし今から勉強するのであればみやざき塾提供の内容を参考にすると思います)、当時は(たった1年の違いですけど)そこまで独学者が使えるコンテンツというのはあまり無かったんじゃないかな、と思います(私が知らなかっただけの可能性もありますけど)。

そこで、完全に独自のやり方…言ってしまえばガラパゴス化したような重説の覚え方にたどり着いてしまったのです。たどり着いてしまった、という言い方をしたのは、決して効率の良い覚え方ではなかったから。でも結局、2019年にこの独自の覚え方をしてしまったがために、他のやり方に転換することができず、そのまま2020年もその独自のやり方を突き進むしかなかった私の重説との闘い。次回から詳しく書いていきます!

*1:そんな試験直前の短い期間で即得点源になるようなやり方、あるわけないんですけど。